Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2025?

Quem está obrigado a declarar o Imposto de Renda precisa informar à Receita Federal os imóveis que possui — mesmo que eles ainda não estejam totalmente quitados.

Tem imóvel financiado? Então saiba, neste guia, todas as informações para incluí-lo na sua declaração, bem como informar ao Fisco todos os gastos com reformas em sua residência.  

Como declarar imóvel financiado? 

Quem compra um imóvel, mesmo que financiado, não precisa pagar imposto sobre a aquisição. No entanto, é preciso informar a compra corretamente na declaração do Imposto de Renda para evitar inconsistências com a Receita Federal.

A primeira indicação é juntar os documentos da transação, como contrato, escritura ou recibo. É preciso ficar atento às principais informações, como nome e CPF/CNPJ de quem comprou, o banco, número do contrato, o montante financiado, número e valor das prestações, além do valor de entrada.

O valor total gasto com o imóvel até o último dia do ano de 2024 deve ser informado na declaração de IRPF somados aos pagamentos de anos anteriores, se aplicável, conforme a definição que consta na escritura do imóvel (apartamento, casas, terrenos, entre outros).

Em que campo o imóvel deve ser declarado?

O imóvel financiado deve ser informado na ficha “Bens e direitos”. O contribuinte deve selecionar o grupo 1 “Bens imóveis”, e escolher o código do imóvel adquirido. Por exemplo:

• 11 – apartamento;
• 12 – casa;
• 13 – terreno.

Em seguida, é necessário incluir uma descrição detalhada do imóvel, informando endereço completo, metragem, número da matrícula no cartório e o CNPJ ou CPF do vendedor (pessoa jurídica ou física). Esses dados ajudam a Receita Federal a identificar corretamente o bem.

Na hora de preencher o valor no campo “situação em 31/12/2024”, some todos os valores já pagos nos anos anteriores e as parcelas quitadas em 2024, incluindo os juros do financiamento. No entanto, não deve ser incluído multas ou juros por atraso no pagamento das parcelas.

Passo a passo

1. Acesse a plataforma da Receita Federal pelo aplicativo, site ou sistema baixado;
2. No menu, selecione a aba de “Bens e Direitos”;
3. É necessário clicar em “Novo”. Em seguida escolha o “grupo”, que é “01-Bens Imóveis” e depois o “código”, que pode variar entre 11, 12 ou 13 (apartamento, casa e terreno, respectivamente);
4. No campo de “discriminação” inclua dados sobre o imóvel: endereço, área total, metros quadrados, forma de aquisição, entrada, entre outros;
5. Nesse mesmo local é necessário informar o que foi gasto com tributos, valor de Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS usado (se aplicável) e despesas cartorárias;
6. Data de aquisição e número do IPTU precisam ser listados;
7. O próximo passo é acrescentar o registro em cartório, o que inclui número, data e nome do documento;
8. O campo “situação em 31/12/2024″ é direcionado aos valores desembolsados no ano-calendário selecionado somados aos pagamentos de anos anteriores. Caso a compra tenha sido realizada em 2025, esse local pode ser deixado em branco;
9. Em seguida, é hora de informar o total pago até o ano anterior em “situação em 31/12/2023”. Isso inclui o financiamento e todos os gastos com o imóvel. 
10. Por fim, faça uma revisão de tudo o que foi comunicado à Receita antes de enviar a declaração.

Documentação necessária para preenchimento da declaração 

Alguns documentos são necessários para declarar no Imposto de Renda a aquisição do imóvel financiado. Vamos listá-los a seguir.

1. Documentos do imóvel

• Escritura ou contrato de compra e venda: comprova a aquisição e os dados do financiamento;
• registro do imóvel no cartório: caso já tenha sido registrado em seu nome;
• matrícula do imóvel: documento emitido pelo cartório contendo as informações detalhadas do bem.

2. Documentos do financiamento

• Contrato de financiamento bancário: mostra os valores de entrada, parcelas e juros;
• comprovantes de pagamentos: extratos bancários ou boletos quitados ao longo do ano;
• Informe de Rendimentos do banco: documento fornecido pela instituição financeira detalhando os valores pagos durante o ano-calendário.

3. Informações para a declaração

• Valor total pago no ano: inclui entrada e parcelas quitadas em 2024;
• situação em 31/12/2023 e 31/12/2024: deve-se informar apenas os valores pagos até essas datas;
• detalhes do financiamento: no campo “Discriminação”, informe que o imóvel foi adquirido via financiamento e está alienado ao banco como garantia.

Qual o valor do imóvel para declaração de Imposto de Renda? 

Os valores que precisam constar na declaração do financiamento são referentes à entrada, parcelas pagas e quantia usada do FGTS no ano-calendário. O que quer dizer que, em 2025, os dados que serão solicitados são relativos a 2024.

Você incluir no valor declarado:

• preço de compra do imóvel, conforme contrato;
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pago na aquisição;
• taxas cartoriais e escritura pública;
• juros do financiamento (caso tenha sido adquirido de forma financiada);
• taxa de corretagem, se houver;
• benfeitorias e reformas, desde que comprovadas com notas fiscais em nome do declarante.

O que não incluir:

• valor de mercado atualizado (o imóvel deve ser informado sempre pelo valor de aquisição);
• multas ou juros por atraso no financiamento;
• gastos sem comprovação fiscal.

Se houver uma venda futura, a diferença entre o valor declarado e o valor da venda será usada para calcular o ganho de capital, podendo haver incidência de imposto sobre esse lucro. Por isso, manter a declaração correta e incluir todas as despesas permitidas pode reduzir a tributação no momento da venda.

O FGTS precisa ser declarado?

A resposta é sim. Quem usou o FGTS para dar entrada ou pagar parte do imóvel também precisará informar o valor tanto na “discriminação do imóvel” em “Bens e Direitos” quanto na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. 

Isso é necessário para comprovar a autenticidade da origem desse dinheiro que foi utilizado no financiamento.

Como declarar imóvel financiado por duas pessoas? 

Direitos comuns são bens e investimentos compartilhados entre duas ou mais pessoas, geralmente em função de um contrato, sociedade ou herança. No Imposto de Renda, esses direitos devem ser declarados de forma proporcional à participação de cada titular. Nesse caso também entram casais unidos pelo regime de separação total de bens.

Veja, a seguir, o que são considerados bens e direitos comuns:

• imóveis adquiridos em conjunto: casas, apartamentos e terrenos comprados por duas ou mais pessoas;
• financiamentos imobiliários compartilhados: quando um imóvel é financiado por mais de um titular;
• conta conjunta em banco: valores mantidos em contas bancárias compartilhadas;
• aplicações financeiras em conjunto: investimentos divididos entre dois ou mais titulares, como CDBs, LCIs e fundos de investimento;
• veículos adquiridos por mais de uma pessoa: carros, motos e embarcações comprados por dois ou mais proprietários;
• empresas ou participações societárias: cotas de empresas pertencentes a mais de um sócio;
• herdeiros de bens e direitos: bens que ainda estão em inventário e pertencem a mais de um herdeiro;
• casamento em regime de comunhão parcial de bens: apenas os bens adquiridos após o casamento são considerados bens comuns;
• casamento em regime de comunhão universal de bens: todos os bens são considerados bens comuns, independentemente de terem sido adquiridos antes ou depois do casamento;
• união estável: para fins fiscais, segue as mesmas regras da Comunhão Parcial de Bens, salvo se houver contrato que estabeleça outro regime.

Financiamento concluído: o que muda na declaração? 

O contribuinte deixa de declarar informações sobre o financiamento na descrição do imóvel, e o valor só sofrerá alterações em relação a reformas e benfeitorias devidamente comprovadas.

A declaração passa a ter um bem 100% quitado, sendo de propriedade do contribuinte.

Portanto, caso o contribuinte tenha quitado ou comprado à vista o imóvel até 31 de dezembro de 2024, deverá informar o valor que pagou ao comprar o bem. 

O que acontece se não declarar o imóvel financiado?

O contribuinte fica sujeito a averiguação da Receita Federal no cruzamento de informações de vendedores e compradores de imóveis. Sua declaração pode cair na malha fina.

Se o contribuinte omitir dados em sua declaração de IR por confusão ou simples esquecimento, isso pode ser corrigido via declaração retificadora. Muitas dessas informações corrigidas posteriormente podem não gerar qualquer ônus ao contribuinte, quando realizadas espontaneamente e antes de qualquer procedimento de ofício. 

Mas se for constatado que houve fraude nas informações, pode haver penalidade adicional de 150% sobre a diferença de imposto que não foi declarado corretamente, o que caracteriza crime de evasão fiscal. Neste caso, são aplicadas sanções que vão desde multa pecuniária até pena de prisão.

Como incluir gastos com reforma de imóvel no IR? 

Quando existem despesas com reforma, o contribuinte deve somá-las ao valor do bem, declarado na ficha de bens e direitos, informando no campo “discriminação” que a atualização do valor se deu por conta de uma reforma. Esses valores gastos devem ser acrescidos ao custo de aquisição do imóvel.

O contribuinte deve juntar toda a documentação relativa a essas reformas, como nota fiscal de compra de materiais e de serviços prestados, bem como os comprovantes de pagamentos. 

Quais documentos valem para declarar reformas?

Os materiais e serviços adquiridos de pessoas jurídicas devem ser comprovados por nota fiscal de venda e nota fiscal de serviço. O serviço contratado de pessoa física pode ser formalizado com o recibo detalhado com o nome completo, endereço, CPF, RG, discriminação dos serviços prestados e o valor da transação.

Quais gastos podem ser declarados como reforma?

Vejamos a relação das despesas atribuídas como reforma de imóvel no Manual do Contribuinte da Receita Federal: 

• os gastos com a construção, ampliação e reforma, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes (se a reforma for estrutural, a obra deverá ter sido aprovada pelos órgãos municipais competentes);
• os gastos com demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;
• as despesas de corretagem referentes à aquisição de imóvel, desde que suportado o ônus pelo contribuinte;
• os valores pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;
• valor do imposto de transmissão pago pelo contribuinte na aquisição do imóvel que deu origem ao ganho de capital;
• valor da contribuição de melhoria;
• valor do laudêmio (compensação) pago ao senhorio ou proprietário por desistir do seu direito de opção na transferência do domínio útil de bem gravado por enfiteuse — quando proprietário entrega a um terceiro todos os direitos sobre o bem e quem o recebe passa a ter o direito de posse, uso, gozo e inclusive poderá alienar ou transmitir por herança, mas com obrigação perpétua de compensação ao proprietário direto;
• os juros e outros acréscimos pagos no financiamento para a aquisição do imóvel.

A Receita Federal não é clara quanto a móveis planejados, instalação de uma banheira, cubas de sobrepor etc., mas tudo aquilo que agrega valor ao imóvel e que continuará pertencendo a ele, mesmo após a venda, pode ser considerado uma benfeitoria. 

Qual a vantagem de incluir gastos com reforma? 

No momento da venda de um imóvel por uma pessoa física, apura-se o ganho de capital, isto é, a diferença entre o valor de custo do imóvel e o efetivamente vendido. Sendo assim, quando o contribuinte agrega valor ao imóvel, consequentemente o valor de ganho de capital e o Imposto de Renda incidente sobre a operação são reduzidos.

Como funciona o IR sobre venda de imóveis em caso de ganho de capital?

A Receita Federal disponibiliza o programa “GCAP”. Nele devem ser preenchidas as informações sobre a apuração de seus ganhos de capital sendo calculado o Imposto de Renda devido e gerado o DARF para recolhimento. 

É importante lembrar de que as informações registradas no programa poderão ser importadas para a declaração de Imposto de Renda do ano subsequente. Além disso, vale ressaltar que o ganho de capital é tributado pelo Imposto de Renda sob alíquotas que variam de 15% a 22,5%.